有两种现象值得深思：第一种情况，不少靠近都市的废弃工厂，都在作为工业遗址，进行休闲化改造，或文创，或展览，或艺术园区，等等，不完全一样，无论转型改造成败，已然成势，目的是在工厂生产消失后，植入一种现代休闲生活；第二种情况，2000年前后产生的不少产业园，都在慢慢地向生活化社区过渡，形成集生产、生活、生态于一体的新城区。
生产和生活原本就是不分家的，古代社会的街区大都是如此，现代产业高质量发展与城市发展原本就不应该割裂。随着城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活需求便捷度的提高，传统的产业园区逐渐被时代淘汰，并被赋予了新的使命，那就是让园区融入城市生活，成为城市的一部分。产业园区的城市化运营慢慢的变成了新时代城市更新的重要任务。
融入城市的产业园，基于生产，后有生活，而后有休闲，产生文化，后续还会有什么？若能够吸引外地人来休闲，不就是一种异地化旅游体验吗？当然，这条路会很长，必须要有量身定做的规划与设计。
植物、动物，包括人类都是有寿命的，公司、企业也是有寿命的，规模效应导致的超线性指数增长影响了寿命的长短，增长注定了生而有终。唯独城市是可以“永存”的——构成城市的不是人、建筑、道路，更不是经济与财富，而是人与人，人与自然的“关系”——这些“关系”互融互生，促成城市结构持续不断的发展演化，从而使得城市“永存”。
4月底，公募REITs试行，一个隶属于投资性不动产的全新时代开启，而首批试点是从基础设施开始。
事实上，对于城市而言，产业高质量发展是城市的动力，对于大部分以第二产业为重的城市而言，产业园区就是城市发展的“基础设施”，跟老基建的水务、桥梁、高铁、新基建的通讯塔、数据中心一样，都是城市赖以运行的骨架。
与20年前甚至10年前相比，城市最终要的能力已经不是产业招商能力，而是产业运营能力。能够正常的看到，近年来在互联网大潮中崛起的城市，都是通过一个或多个明星企业和产业集群形成城市竞争力，而那些长期以“招商”思维运营的城市正在面临无商可招的尴尬境地。
随着城市发展半径的扩容，曾经人们印象中的产业园区走进了我们正常的生活的范围，但在早期的工业园区规划建设中，以基础设施投资和招商引资为重点的偏驳致使园区忽略了生活与生态的基本功能，导致产业高质量发展与城市发展相对割裂。
而当产业园区不断缩小与城市的距离、在此办公的人们不断产生新的需求时，这种割裂就成为了产业园区发展的最大障碍，与城市的融合也就慢慢呼之欲出。
与商业一样，如今的产业园区从前期规划设计到后期管理，都需要运营思维来主导。
随着城市城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活需求的水涨船高，传统的产业园区逐渐被时代淘汰，新兴的产业园区则被赋予了新的使命，即融合产业与城市的发展，既要让园区融入城市生活，又要让园区成为城市生态的一部分。
无论是功能构成、交通组织，还是开发手段、互动行为，“融合”于产业园区而言，核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行整体打造，兼容生活与生态的相互联系，相互影响。
我们选取了一些国内外的优秀产业园区案例，解读产业融入城市生活与生态的构建法则。
所有产业园区的核心都是人，衣食住行是我们正常的生活的必须，于是，一些集大成的产业园区就将生活的方方面面，城市生活的一切功能集于一处，将产业反映的空间形态与城市的各个层面融合起来，打造社区化的产业园。
准确来说，产业社区是以产业为基础，融入城市生活等功能，产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区的新型概念。
它相对于传统产业园区来说，打破了地理边界，空间更开放、企业生态更多元、社流更活跃，可以说，产业社区是产业园区的3.0时代。
2000年，新加坡政府提出集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，发展人才、创新密集型产业，决定建设“纬壹科技城”。
17年以来，“纬壹科技城”成了新加坡名副其实的“硅谷”——有近4.7万名员工在这里工作，有超过400家领先企业和环球机构，超过700家起步公司、16个公共研究机构，以及五所企业大学或学院。这中间还包括英国最大制药公司葛兰素史克（GlaxoSmithKline，简称GSK）在亚洲的新总部和首个全球学习中心、宝洁公司（Procter & Gamble）的霸级创新中心、美国希捷（Seagate）专注开发移动储存设备的新设计中心，以及卢卡斯电影公司（Lucas film）等。
首先，项目在选址上，就注重兼容周边的城市功能：毗邻新加坡国立大学、新加坡理工学院等研究机构，而国家教育部、欧洲工商管理学院（INSEAD）和南洋理工大学孔子学院也在项目区域范围内。
甚至不仅在整体规划，每一栋建筑都是一个社区。例如作为启动项目的启汇城，建筑总高20多层，不仅综合了研究机构、科技公司，还设有居住公寓、科技孵化、零售与休闲等配套设施，另外新加坡科技研究局、若干政府服务部门也设在其中，在建筑地下层还开设地铁站，整栋建筑充足表现了综合创新社区的建设理念，吸引了众多国际一流研发机构落户。
1998年JTC在樟宜机场附近规划新建樟宜商务园，园区占地面积71.07公顷，租期为30年。
该园区能够说是3.0时代产业园区的典型代表，以花园式的环境、便利的轨道交通、配套齐全的生活设施吸引了如IBM、Honeywell、Xilinx、华为、爱立信、花旗集团、DBS银行、瑞银、瑞士信贷、摩根大通、渣打银行等众多知名跨国企业的进驻。
不同于纬壹科技城从无到有的构建，樟宜商务园本身就毗邻成熟的生活片区，园区位于樟宜机场附近，周边分布成熟的居住社区、邻里中心，生活设施十分便捷；教育设施主要有新加坡理工大学，职业技术学校，能与园区行程良好的人才互动，城市配套主要有新加坡博览中心，丹那美拉高尔夫球场、拉古纳国家高尔夫球场和乡村俱乐部。
通过新加坡产业社区，我们大家可以清楚的看到产业社区的双重属性，即“产业”和“社区”。产业聚集了大量就业人才，是社区形成的基础，而社区强化了对人才的吸引力，通过搭建产业主体和就业人才的社群平台，打造生态、舒适的生活环境。
这个项目很低调，但做得相当扎实。在这个20万平米的科技园区聚集了国内知名数字传媒、游戏动漫和文化创意的有突出贡献的公司，常年保持95%以上的出租率。
近年来，智慧山开启了一场融合产业与城市功能的更新之路。以“科技+文化+生活”为产业社区主张，打造艺术中心、数字雕塑广场和山丘广场，并引入星巴克、麦当劳、7-11、便利蜂、网易严选、莎莎、隐山料理等知名商业品牌，形成高新区区域科技白领、年轻精英和周边家庭首选的生活消费目的地。
智慧山山丘广场自2017年6月建成并投入到正常的使用中，由36万片竹片构成，是亚洲最大的竹结构户外广场。初次亮相，纪录电影《内心引力》导演及主创一行现身千人观影现场，与大家交流追寻梦想的故事，活动以“梦想”为主题，也象征着山丘广场的城市定位，在钢铁丛林的世界里，为都市人提供一片安放灵魂与生活的空间，这里适合放下脚步，约会交友，看电影，读读书，喝杯咖啡，吹吹风，放空心灵。随着活动的不断丰富，山丘广场已成为天津新的城市文化地标，为市民生活提供更丰富的选择。
更为开放的空间。摒弃传统园区封闭的发展理念，打破地理边界，与旁边的环境融为一体。
注重产业链的搭建、产业生态的形成。产业社区除了生产型企业，更强调产业链的上下游产业和产业生态的形成。比如，积极引入金融、商务服务、咨询等相关企业，通过完善创新链、人才链、资金链以构建产业生态，发挥产业协同效应和聚集效应。
产业园区的多元功能。除生产功能外，园区还要兼具居住（人才公寓、住宅）、商业（零售、餐饮）、文化娱乐、体育休闲、景观绿化等功能，为生产者提供宜居宜业的社区环境。
社群属性突出。利用互联网、大数据等新一代信息技术，为产业高质量发展、企业沟通、人才交流等提供技术支撑，形成人流、物流、资金流、信息流交织的网络。
产业社区氛围的营造。除了硬件设施的配备，产业社区应更重视社区的氛围营造，与企业建立良好深层次互动，构建完善的服务体系并重视产业社区物理空间的设计、居住舒适度的打造等。
任何一个国家的经济从第二产业到第三产业的发展进阶中，都会孕育出一批批新兴起的产业，而随着网络的普及，数字技术、媒体传播、文化创意等行业迅速崛起，作为产业的承载，文创产业园区应运而生，而一些优秀的文创产业园区，为了让租户更好的对话市场，开始用商业作为链接，深挖文化创意的商业经济价值，并渐渐让产业园区成为人类的娱乐休闲生活的高地。
一方面租户中文化创意、数字传媒企业比例相当高，业绩效益在国家广告产业园中名列前茅，也是国家科技文化创新试验基地；
另一方面在日常运营中形成了独特的文化社群运营的体系，每年50场展览、演出和市集类活动，从诗歌节、艺术节、音乐会、到儿童戏剧展演，全年不停歇，在科技和互联网圈拥有诸多忠粉，正慢慢的变成为具有全市吸引力的文青聚集之地。
经过二十多年的发展，今天的台湾文化创意产业园区已经近乎完美的将文化创意产业与商业融合，成为了台湾旅游和市民休闲娱乐的新场所。
台湾的文化创意园区在策划、产业聚集、运营模式等方面形成了自己的特色，尤其是，将文化产业的商业化，以盈利与客流均是NO.1的华山文创园为例，我们解读台湾文化创意园区独到的商业运营法则。
首先，打造话题，吸引流量。从商业方面出发，要盈利就必须要有客流，为了引起公众的注意，园区先从硬件既建筑上创造线年的日本芳酿社，曾是台湾最大的制酒工厂之一，为了让园区自带流量，园区最大化保留了日治时期制酒产业建筑群，兼容不同时期、不一样、不同构造风格，俨然一座产业建筑艺术博物馆。
古旧建筑中不仅浓缩了台湾近代制酒产业的辉煌历史，更是珍藏着台湾百姓的生活往事。得益于此，园区一经面市，就凭借原始建筑的话题，顺利走了一波推广营销，打开市场声音。
其次，产业，产业还是产业。在产业集群打造上，华山园区创意发力产业链条，将园区背后创意产业链的构建作为创意园区发展的核心，以保证和推动园区持续发展。园区除了囊括了广告产业、设计产业、广播电视业、出版产业、工艺产业和数字内容业等六大产业的企业以外，还兼容了多个特色店铺，尤其是一些前店后场的店铺，明明白白的演绎了一次产业与商业的融合。
除了华山1914文化创意产业园，松山文创园也是大众熟知另一个代表案例。松山文创园位于忠孝东路，邻近台湾建筑大师李祖原设计的台北101大楼，松山文创园前身是始建于1937年的松山烟厂，占地6.6公顷，保留了完整的厂房、澡堂、育婴堂、餐厅、庭院广场和水塘。
文创园除了保留原有建筑外，更邀请世界知名建筑师伊东丰雄操刀设计了这里的标志建筑——台北文创大楼。文创大楼引入了台湾文创名片诚品生活馆，除此之外，里面还有电影院、艺术展演场所、创意小店，以及各种餐饮店。这是文创园产业落地的第一个着力点。
此外，园区在选择入驻的艺术家和文创产业时，要做一个审批的过程，对方必须阐述他的想法，让商业合作单位和设计师能够结合起来，形成更大的推广方向，并且要求他们必要创新——有新观念、新的展演模式、挑战新的实验方法，通过园区的整合性服务，未来成为可以推广到世界各地的表演项目。
对比我国另外一些地区的文创产业园，我们大家可以明显感觉到文创文化渲染的不足，一方面，这些产业园只注重于产业的引进，没有借助商业的力量吸引流量与关注，同时，也没有给予产业一个展示自我的空间，缺少了与市场的互动，就意味着失去了不停地改进革新的原动力。
事实上，文化创意园区的运营重点不应仅限于怎么来引进产业，更应该关注的是如何激发创意及创新能量，使文创园区名副其实的成为具有鲜明文化形象、并以此为凝聚力，在引进来的同时更要注重走出去，融入周边商业发展，实现工作、居住、休闲的多功能融合发展园区。
在上面的这些产业园在努力走入城市生活的同时，另一些产业园区正在以一己之力构建新的城市生态空间。
在人们的传统认知中，城市经济的发展始终离不开“生态”的牺牲，伦敦曾被称为“雾都”，洛杉矶发生过光化学烟雾事件，熊本县的水俣病事件也曾轰动世界。看起来，城市产业的发展难免会造成城市生态的缺失。
但是，日本产业园的发展恰恰打破了这一“认知”，在日本，工业园区既是一个高效率的生产基地，但更是一个宜居生态的大花园。
日本政府对工业园区的建设有很多的规定，而生态环境问题是其中很重要的一条。在日本的法律文件中，要求所建设的每一个工业园区，其绿地面积必须留总面积数的20%；公路两旁要留有一定面积的绿色缓冲带；在建设1万平方米以上工业园区时要设置一定面积的公园。
在严格保护生态的法律下，日本的每一个工业园区几乎能说都是一个大花园，一走进区内，满眼都是绿树红花，一股清新之气便会扑面而来。不少工业园区由于建在河流旁、山脚下，青山绿水相映，风光无限。每个园区都有一定面积的绿地，不少园区内还建有公园。
其中，最典型园区代表就是富士市工业园区。这个园区是1997年开始建设的，土地面积为1065亩，共有9家企业，年经营额390亿日元。
园区内虽然有一家是化工企业，有一家是造纸企业，但调整池内的水依然清澈如故。区内有两种绿地，一种是分布在厂区内由厂家自己绿化的绿地；还有一种是原先就有而在园区建设时保留下来的保留绿地。
为了与远处的富士山景色和谐统一，园区的每个厂房都染成了墨绿色和青蓝色，在青山绿水间，富士市工业园区很好的与周边绿色环境相交融，真正的完成了在自然间生产与办公的理想。
绿色与自然走进产业园区，从城市发展层面而言，是产业的进步与城市生态的融合，从企业未来的发展层面而言，更加绿色的办公环境给予了员工一个“自然”呼吸的空间，缓解精神与压力的所在，有利于人与人的连接，也有助于工作效率与企业效率的整体提升，更加深了园区与企业的粘性。
目前，国内的很多城市也开始注重对绿色生态产业园区的打造，一方面，我们应该借鉴日本的园区的建设经验，把控好绿地面积与产业面积的占比，并尽可能实现废弃资源的再利用，而另一方面，注重原始自然空间的保留，有效利用原有的自然，并以此为基础营造自然生态空间，这既是一种保护，也是一种对生态与自然的尊重。
伴随着房地产市场的集体低迷、商业地产的整体遇冷，产业园区正在成为万科、绿地、世茂、招商局、远洋、中粮等各路地产大佬眼中的香饽饽。
各路资本的疯狂入市，造成了产业园区进入门槛很低的假象，但其实不然，今日的产业园区早已不再是以前单一的办公需求，由于产业园区的客户往往是新兴起的产业，想法更突出，办公要求多加多元，因此，相较于单纯的写字楼，产业园区的进入门槛更高，开发难度更大。
更为重要的是，作为城市经济发展的重要组成，产业园区不仅要承载产业高质量发展的功能，还有完成与城市多元功能的“融合”，成为能脚踏实地构建出一个实际所需的办公中心，又能承载美好生活的多功能园区。
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